IklanIklanOpiniPandangan oleh Nicholas SpiroPemandangan oleh Nicholas Spiro
- Langkah Hong Kong untuk membatalkan langkah-langkah pendinginan lama pada bulan Februari adalah menghirup udara segar pada saat pasar lain berbalik ke dalam
- Kota ini layak mendapat pujian karena mengadopsi kebijakan yang kontroversial sementara Kanada, Singapura, Australia, dan lainnya membuat hidup lebih sulit bagi pembeli rumah asing
Nicholas Spiro+ FOLLOWPublished: 3:30pm, 8 Apr 2024Mengapa Anda bisa mempercayai SCMPProperty pasar tidak hanya sensitif terhadap pergerakan suku bunga, mereka juga dipengaruhi oleh politik domestik dan geopolitik. Hari-hari ini, jarang pemerintah meningkatkan insentif bagi investor asing untuk membeli real estat perumahan, terutama karena memburuknya keterjangkauan perumahan adalah masalah tombol panas. Namun ini adalah salah satu langkah yang diambil pemerintah Hong Kong ketika mengumumkan pada 28 Februari bahwa mereka membatalkan langkah-langkah pendinginan lama untuk membantu menahan penurunan pasar perumahan kota. Bea materai tambahan untuk penduduk non-permanen – yang telah dikurangi setengahnya menjadi 7,5 persen Oktober lalu – dihapuskan dengan segera, seperti juga retribusi bagi mereka yang menjual kembali rumah mereka dalam waktu dua tahun. Pergeseran kebijakan telah memiliki dampak yang terlihat. Bulan lalu, pembeli China daratan menyumbang sekitar 70 persen dari penjualan utama properti mewah senilai HK $ 30 juta (US $ 3,8 juta) atau lebih, naik dari kurang dari 50 persen sebelum langkah-langkah pendinginan dibuang, menurut data dari JLL. Penasihat properti mengatakan pembeli non-lokal berdiri untuk mendapatkan keuntungan terbesar. Ini jelas tidak terjadi di pasar perumahan terkemuka lainnya. Knight Frank, yang memantau perubahan dalam peraturan dan regulasi yang berimplikasi pada arus kekayaan dan pasar properti, mengatakan perubahan kebijakan adalah risiko terbesar bagi pembeli internasional real estat perumahan utama di kota-kota besar di seluruh dunia. Kanada secara tak terduga muncul sebagai salah satu negara paling ketat dalam hal kepemilikan asing atas properti. Pada bulan Februari, pemerintah memperpanjang larangan pembelian non-residen real estat perumahan yang akan berakhir pada akhir tahun dengan tambahan dua tahun, di tengah tanda-tanda pasar perumahan telah stabil.
Sementara larangan itu merupakan bagian dari paket langkah-langkah yang dirancang untuk meningkatkan keterjangkauan, pemerintah mengatakan kepemilikan asing telah memicu kekhawatiran tentang orang Kanada yang diberi harga keluar dari pasar perumahan dan bahwa perumahan tidak boleh menjadi aset keuangan spekulatif.
Pemerintah Kanada bersaing dengan reaksi terhadap imigrasi. Populasi negara itu tumbuh pada laju tercepat sejak akhir 1950-an, memperburuk kurangnya perumahan yang terjangkau, terutama di kota-kota besar. Namun setidaknya larangan tersebut mencakup pengecualian untuk penduduk tetap serta pelajar asing dan pekerja sementara, asalkan mereka memenuhi kriteria tertentu. Selain itu, ini berasal dari kekhawatiran yang sah tentang keterjangkauan. Hal yang sama tidak dapat dikatakan untuk undang-undang yang disahkan oleh beberapa negara bagian AS yang melarang citiens dari negara-negara tertentu membeli rumah di banyak daerah. Undang-undang yang paling ketat mulai berlaku Juli lalu di Florida, hanya untuk diblokir pada bulan Februari ketika pengadilan banding federal memihak dua imigran China yang menggugat negara. Asian American Legal Defense and Education Fund mengatakan undang-undang itu “rasis” dan “tenggelam dalam sejarah ketika orang Asia tidak memenuhi syarat untuk citienship”. Pemerintah lain telah menaikkan pajak atas pembeli rumah asing. Desember lalu, Australia melipatgandakan biaya investasi asing untuk pembelian rumah sekunder dan menggandakan biaya kekosongan untuk semua tempat tinggal milik asing yang dibeli sejak 2017. Singapura mengambil langkah-langkah yang lebih keras April lalu ketika menggandakan bea materai tambahan untuk non-penduduk yang membeli rumah pertama dan berikutnya menjadi 60 persen.
01:37
Pemerintah Singapura menggandakan pajak properti residensial untuk orang asing menjadi 60 persen
Pemerintah Singapura menggandakan pajak properti residensial untuk orang asing menjadi 60 persen
Namun, dampak arus masuk uang asing pada keterjangkauan perumahan memerlukan pengawasan. Sementara larangan langsung pada pembelian non-residen tidak beralasan, langkah-langkah untuk mengekang spekulasi oleh investor asing dan domestik sering diperlukan.
Bahkan putaran langkah-langkah pendinginan berturut-turut di Singapura tidak mencegah harga properti pribadi melonjak selama pandemi Covid-19 karena daya tarik safe haven negara kota itu, terutama di kalangan pembeli China daratan. “Tanpa pembatasan, harga akan naik lebih tajam. Menjadi tempat yang aman adalah pedang bermata dua,” kata Alan Cheong, direktur eksekutif penelitian dan konsultasi di Savills di Singapura.Namun setidaknya Singapura dapat mengandalkan sistem perumahan umum yang mapan yang menampung lebih dari 80 persen warga Singapura, 90 persen di antaranya memiliki rumah mereka. Di Kanada, sebaliknya, kurang dari 5 persen perumahan dimiliki publik. Vancouver dan Toronto, yang telah menjadi magnet bagi para migran dan arus safe-haven, telah menanggung beban penurunan keterjangkauan. Beberapa faktor berperan. Apa yang tidak dapat disangkal, bagaimanapun, adalah bahwa harga di Vancouver tumbuh lebih tajam dibandingkan dengan tingkat pertumbuhan rata-rata di kota-kota besar Kanada lainnya di 2014-16, tepat ketika sebagian dari lonjakan arus keluar modal dari China masuk ke real estat Vancouver.
Penelitian akademis oleh Josh Gordon, seorang analis di Statistics Canada, menunjukkan bahwa pelarian modal China “membantu menghasilkan penilaian yang relatif berlebihan sebesar 30-40 persen” dalam nilai rumah Vancouver. Namun setelah pengenaan pajak pembeli asing dan pajak spekulasi dan kekosongan masing-masing pada tahun 2016 dan 2017, rasio harga rata-rata di Vancouver terhadap rata-rata untuk kota-kota Kanada lainnya kembali ke norma historisnya. Tentu saja, pajak dan langkah-langkah makroprudensial di pasar perumahan hanyalah salah satu dari beberapa faktor yang mempengaruhi keterjangkauan. Kendala pasokan sama pentingnya, dan mungkin lebih dari itu. Hal ini terutama berlaku untuk Hong Kong. Menghapus langkah-langkah pendinginan adalah satu hal, tetapi mencegah krisis pasokan lain adalah hal lain. Rekor jumlah tender lahan yang gagal tahun lalu telah menimbulkan kekhawatiran tentang penciptaan lahan dan pembangunan perumahan. “Jika proyek pembangunan tidak dilanjutkan, kita bisa menghadapi siklus kekurangan lain dalam jangka menengah,” kata Hannah Jeong, kepala layanan penilaian dan konsultasi di Colliers di Hong Kong.
Namun, pemerintah Hong Kong telah mengambil langkah-langkah untuk menarik pembeli rumah asing. Meskipun tidak punya banyak pilihan mengingat kedalaman penurunan, ia layak mendapat pujian karena mengadopsi kebijakan yang kontroversial pada saat yang sulit bagi pasar perumahan di seluruh dunia.
Nicholas Spiro adalah mitra di Lauressa Advisory
5
